房企财报曝光地产业三大困境：盈利能力持续下滑

本文摘要：原标题：房企财报曝光地产业三大困境2015年政策断裂、市场逐步转好，让大多数房企进账了一份极为靓丽的成绩单，但整个行业的存活状况也可从年报中看出端倪：三四线城市库存积压、降价难销的状况风化了房企利润，令其房企盈利能力之后弱化；部分房企负债率仍然低企且短期内无法提高；海外上市的房企因汇率波动遭到巨额外汇损失随着房企2015年年报的相继透露，整个行业的存活状况也可在年报中看出端倪。

原标题：房企财报曝光地产业三大困境2015年政策断裂、市场逐步转好，让大多数房企进账了一份极为靓丽的成绩单，但整个行业的存活状况也可从年报中看出端倪：三四线城市库存积压、降价难销的状况风化了房企利润，令其房企盈利能力之后弱化；部分房企负债率仍然低企且短期内无法提高；海外上市的房企因汇率波动遭到巨额外汇损失随着房企2015年年报的相继透露，整个行业的存活状况也可在年报中看出端倪。虽然2015年信贷严格、政策断裂、市场逐步转好，给房企营造了更为严格的发展和转型环境，大多数房企进账了一份极为靓丽的成绩单，但其背后体现出有的行业困境不容忽视。三四线城市库存积压、降价难销的状况风化了房企利润，令其原本就在走下坡路的房企盈利能力之后弱化，这不仅是中小房企面对的难题，连规模超强千亿的大型房企也逃不过危机；虽然融资环境比较严格，部分房企负债率仍然低企，且在短期内无法提高；前几年上岸谋求海外资本平台的房企股，如今却面对海外融资因人民币汇率波动而遭到巨额外汇损失的窘境。

整体而言，目前我国房地产市场规模维持高位运营，商品房待售面积占到销售面积的比重仍正处于历史高位，市场去化压力仍然较小。为消弭房地产库存，开发商靠主营业务大幅度提高盈利能力的空间目前显然并不大，但很多房企于是以大力提高负债结构，并通过对冲增加外汇损失，着力优化财务状况。盈利能力持续下降营业收入、填充增长率等财务指标清纯的表象，无以凌房企盈利能力大幅度下降的事实。

世茂股份公布的2015年年报表明，公司构建营业收入150.33 亿元，同比快速增长18.36%；构建净利润20.46 亿元，同比快速增长8.11%。然而，扣住非后归属于上市公司股东的净利润却由2014年的14.15亿元骤减到2015年的9.23亿元，降幅约34.8%。

这解释公司主营业务的盈利能力大幅度上升。公司涉及负责人回应，主营业务盈利能力上升主要是由于公司在二、三线城市存货较多、利润水平较低导致，同时也受到结转因素的影响。

千亿房企某种程度脱逃没法业绩下降的命运。去年营业收入早已超过1132亿元的碧桂园，同比快速增长33.9%；但显著减免不增利，营收大幅度快速增长的同时净利润仅有为97亿元，毛利率为20.2%，净利润率已下降到10%以下，仅有为8.6%。

身陷三四线低库存的泥沼是碧桂园盈利能力大幅度下降的主要原因。公司总裁莫斌回应，因为2014年是艰难年，公司采行了多种策略，还包括价格策略，结转到2015年业绩里导致毛利率显著上升。多家评级机构也对碧桂园业绩下降回应沮丧。

富瑞集团公开发表研究报告认为，之后累及于三、四线城市供应不足，再加集团大大减少的库存（已竣工但未售的库存按年升至47%、修建中的物业升至25%），星舰的销售将更为伤害其盈利能力，因为三、四线城市的不足的供应没能被消化，库存升幅无可避免地小于销售快速增长。某种程度曾为华南五虎的雅居乐堪称倒数三年净利润下降。

刚透露的年报表明，公司去年袭港营业收入人民币430亿元，同比增加12.2%；毛利为人民币108.13亿元，同比上升13.0%；股东不应占到核心利润为人民币24.29亿元，同比大幅度暴跌39.8%；物业重估、扣税及非经常性损益后净利为13.90亿元，同比上升跌到67.6%。主营业务净利下跌近70%，雅居乐盈利能力的急速下降令人咋舌。

公司回应，影响其主营核心利润的因素主要是毛利率的上升。数据表明，该集团销售成本由2014年人民币258.87亿元减少24.4%至2015年人民币321.91亿元，增幅主要由于年内证实销售总金额减少以及单位销售成本上升，特别是在是建筑、装饰材料及土地成本等。

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